深度福州｜帝封江，是鬼话还是神话？
·「独立观点｜深度剖析｜硬核知识」的内容不变
能够把“帝、王“字眼加进城市板块名称当中的，福州有两个：王庄、帝封江。王庄原是耿王府，帝封江原是宋帝逃亡的江湾，这两个名字沿用至今，便带有了贵权的味道。
之前福州篇的留言中有伙伴提到了帝封江，今天讲讲帝封江。
1
十二公里圈：安放福州的想象力
以东街口为圆心，在福州地图上画一个十二公里的圈，你会得到以下几个板块：会展、快安、荆溪、上街、南屿、帝封江。对应定位分别是：公建群城市会客厅、上市公司产业新城、工业及物流产业园、文教科技高新区。
与市中心的风景不同，我们看到在“十二公里圈”上，部署的都是各具风格的产业新板块，帝封江也不例外，目前来看，定位更接近于：承接城市文化的独立综合体。
从规划文件上看，中央商务区、滨江住区、学校、茉莉主题公园、历史步行街区、文旅综合体、会议中心、接待酒店齐备，规划逻辑清晰缜密。
板块水景萦绕，与福州一衣带水，若即若离，颜值不俗。不同于12公里圈的其他伙伴，不工业，不俗气，做文化，很高级。
帝封江板块规划图
2
十年仅四盘，曾经孤独
从宋端宗凭栏思念失去的江山，到过去十年的房地产市场，帝封江曾经孤独。
2009-2014年，只有东方威尼斯和海西佰悦城两个项目，高层从8000元起，悄无声息。2015年泰禾带着院子系到此，黄其森的第三个院子——泰禾福州院子，从名字就看出代言福州的决心。“碰瓷别墅”的高层，11000多元的单价，当年卖出700多套。
刚需客们看到院子系的展示区，便忘记了与市中心的距离，东方威尼斯顺势更名禹洲天悦湾，全新亮相，价格压到一万出头，迎面狙击泰禾，当年高层卖出1000套。
帝封江终于从“两强争霸”到“三国演义”。
2016-2017年房地产市场的狂潮，想必所有人都记忆犹新。一天一个价，板块高层价格轻松登上20000元，甚至巅峰时到达27000元。
2016年8月，首开地产以19.5亿竞得螺洲小镇地块，楼面价15038元/㎡，帝封江来了新客人，那是福州土地市场信心达到顶峰的一天。同一天拍出的，还有让人瞠目结舌的，市中心地价4万以上的阳光五一花园地块。
2017-2019年，伴随着市场的三年回调，禹洲和泰禾则只剩别墅，不再大声吆喝，首开的路并不一帆风顺，帝封江剩下孤盘一座，只好守着温泉概念，慢讲福州温泉文化。
3
2020年，爆发史无前例
2020年，帝封江迎来了历史转机。官方两次发文，推进帝封江土地征收，重点与企业接洽，新闻越短，事情越大，随后的事情大家都知道了：
57万方，62个亿，恒大来了；
52万方，61个亿，世茂来了；
28万方，29个亿，地铁上盖，首开补仓；
11万方80%的安商房，蓝光、融信、旭辉合伙跟一手。
投资力度、速度，在福州史无前例。一年之内，政府把蛋糕切好分完，帝封江说干就干，大伙五年为期，共成大事。
帝封江隐藏着比较好的城市规划条件：
l 板块内平坦无山
l 空地、生地多
l 容易拆迁旧改
l 旧建筑少、集中，不影响新城观感
l 无路网或路网较新
l 城市公建或城市地标
l 无重大不利因素或争议因素配套
从这些条件来看，除了义序机场的噪音影响有争议之外，帝封江确实具备优秀城市版块的规划条件，在城市设计师的眼里，是张史无前例的好画布。
如果一切顺利，成型后的帝封江板块是什么样？地铁4、5号线在此汇聚，形成真正的福州地铁环线。白湖亭、三叉街商圈完全就绪，中骏世界城、则徐万达、SM、大东海中心，哪个不是一脚油门。
南三环路、福州环岛路、福州南出口，交通枢纽带来无限人气；古街的晨钟暮鼓、螺洲的温泉蒸汽、茉莉花公园的芬芳、乌龙江的千米壮阔。
宜居、美好、养眼。
可以预见的，帝封江是一个史无前例的好板块。
4
帝封江的X因素？
那么，入主帝封江板块，还有没有风险？
美好的蓝图，能否兑现，几时兑现？
帝封江，还有什么未知数？
耐心
由于开发商多使用滚动开发模式，卖光一部分，才有钱盖下一部分。因此这种几十万方的大盘，市场好时，也动辄3-5年的销售周期，板块完全拆去塔吊成为作品，至少给到十年的耐心等候。持有这种资产，与市中心资产不同，要有穿越市场周期的耐心。
教育
教育是准业主最大的一颗定心丸。配套怎样的教育资源，供给帝封江的10000套新房？是福州某所名校的分校、新校区？还是全国教育集团在福州的又一实践？还是某所国际学校？如果有意入手，你需要密切关注。
比美还是比惨
目前世茂高调亮相，几场发布会，预期打造城市级甚至世界级的作品。首开和恒大暂时低调。期待几个大盘在竞争过程当中，以向客户呈现更好的生活提案为荣，以拿出更好的产品为荣。地价不贵，不要单纯的为了保障开发时序和回款，大打价格战，随即对楼盘进行减配，狂压成本，变比美为比惨。
实际买价
再好的想象空间，也要杜绝高位接盘。但大盘的首次售价历来不会太贵，否则市场不买账，很容易砸了牌子，后路难走，首开定价一定非常谨慎，关于几个楼盘的首开价格，大家可以期待一下。如果你已非常看好，则是入手机会。
帝封江，你怎么看？
——近期热文——